Promesse de vente d'un terrain isolé

Vérifications préalables

Avant toute signature d'une promesse de vente, l'acquéreur doit s'assurer que le terrain isolé :

  • est constructible au regard des règles d'urbanisme, c'est-à-dire qu'il est apte à recevoir une construction, notamment en ce qui concerne les caractéristiques du sous-sol. Toutefois, si le terrain est vendu comme un terrain "à bâtir", le vendeur s'engage obligatoirement à vendre un terrain constructible. En dehors de ce cas, l'acquéreur peut vérifier cette caractéristique en demandant à la mairie un certificat d'urbanisme opérationnel. Il peut également recourir à un spécialiste pour faire réaliser une étude précise du sol,
  • et est viabilisé, c'est-à-dire qu'il est raccordé (ou raccordable) aux voiries et réseaux divers (eau potable, électricité, téléphone...).

Il est également recommandé de consulter :

  • le plan local d'urbanisme (Plu)
  • ou le plan d'occupation des sols (Pos) s'il est toujours en vigueur.

Ces documents donnent des informations sur les futurs projets d'aménagement locaux et apportent des précisions sur les règles de construction et délimitations des zones à risques naturels ou technologiques.

À défaut de Plu ou de Pos, il est possible de consulter la carte communale.

L'ensemble de ces documents peut être consulté auprès du service d'urbanisme de la commune où se situe le terrain.

Choix du type de promesse de vente 

Une promesse de vente peut prendre la forme soit d'un compromis de vente, soit d'une promesse unilatérale de vente.

Promesse unilatérale de vente

Une promesse unilatérale de vente doit être signé lorsque l'acquéreur est intéressé par la vente du terrain mais n'est pas certain de vouloir la conclure. Il peut alors réserver le bien pendant une durée limitée. Cet acte n'engage que le vendeur, l'acquéreur est libre d'acheter ou de ne pas acheter le terrain.

La promesse peut prévoir des conditions suspensives dont la non réalisation rend inapplicable l'ensemble des engagements souscrits.

La promesse unilatérale de vente peut être réalisée :

  • par acte sous seing privé, c'est-à-dire directement par le vendeur et l'acquéreur,
  • ou par acte authentique, c'est-à-dire par l'intermédiaire d'un notaire,
  • ou par l'intermédiaire d'un agent immobilier.

Lorsque la promesse unilatérale est réalisée directement entre le vendeur et l'acquéreur, elle doit impérativement être enregistrée dans les 10 jours ouvrables au bureau d'enregistrement du centre des impôts de son domicile.

Compromis

Un compromis de vente soit être signé lorsque le vendeur et l'acquéreur ont la certitude de vouloir conclure la vente d'un ils doivent conclure un compromis de vente. Cet acte engage définitivement le vendeur et l'acquéreur. La rupture d'un compromis de vente entraîne le versement de dommages et intérêts.

Le compromis peut prévoir des conditions suspensives dont la non réalisation rend inapplicable l'ensemble des engagements souscrits.

Le compromis peut être réalisé :

  • par acte sous seing privé, c'est-à-dire directement par le vendeur et l'acquéreur,
  • ou par acte authentique, c'est-à-dire par l'intermédiaire d'un notaire,
  • ou par l'intermédiaire d'un agent immobilier.

Toutefois, un acte authentique est toujours exigé dès lors que la durée de validité du compromis est supérieure à 18 mois.

Contenu de la promesse de vente 

Mentions obligatoires

La promesse de vente doit indiquer :

  • les coordonnées du vendeur et de l'acquéreur,
  • le descriptif détaillé du terrain et sa surface exacte,
  • l'existence ou l'absence de bornage du terrain,
  • les hypothèques et servitudes qui pèsent sur le terrain,
  • le montant des honoraires du professionnel chargé de la vente et à qui en incombe le paiement,
  • le prix de vente et ses modalités de paiement (avec ou sans l'aide d'un prêt immobilier),
  • la durée de validité de la promesse de vente,
  • la date limite de signature de l'acte de vente,
  • les conditions suspensives s'il en existe,
  • et le délai de livraison du terrain.

Toute promesse de vente doit obligatoirement être accompagnée d'un état des risques naturels et technologiques.

Clause de rétractation

Le droit de rétractation n'est pas prévu dans le cadre de l'achat d'un terrain hors lotissement. Ce droit n'est valable que pour l'achat d'un terrain situé dans un lotissement. Le vendeur et l'acquéreur peuvent toutefois insérer une clause dans la promesse de vente prévoyant la possibilité d'un tel droit.

Notification

La promesse de vente doit :

  • être envoyée à l'acquéreur par lettre recommandée avec avis de réception,
  • ou être remise en mains propres lorsqu'elle est conclue par l'intermédiaire d'un notaire ou d'un agent immobilier.

Elle doit être réalisée en 2 exemplaires originaux (1 pour le vendeur, 1 pour l'acquéreur), excepté dans le cas où un original unique est conservé par un professionnel (notaire, agent immobilier).

Somme à verser

Au moment de la signature de la promesse de vente, l'acquéreur doit généralement verser une indemnité d'immobilisation en contrepartie de la réservation du terrain. Cette indemnité ne doit pas excéder 10 % du prix de la vente.

Lorsque la vente n'est pas conclue parce que l'une des conditions suspensives inscrites dans le contrat n'est pas remplie (non obtention d'un permis de construire par exemple), l'indemnité doit être restituée à l'acquéreur.