Quels sont les biens professionnels exonérés d'ISF ?

Activités concernées

Les activités professionnelles ouvrant droit à l'exonération d'ISF sont :

  • activités commerciales : vente de marchandises, location de biens meubles, fourniture de logement et de nourriture, transport, activités de marchands de biens, location de locaux commerciaux ou industriels
  • activités artisanales : transformation de matières premières en produit intermédiaire ou fini, manutention, magasinage et stockage, concessionnaires de mines
  • prestation de services
  • professions libérales et autres activités dont le bénéfice est imposé dans la catégorie des BNC
  • artistes-auteurs
  • activités agricoles, dont le bénéfice est imposé dans la catégorie des bénéfices agricoles (BA).

Ces activités doivent être fiscalement exercées à titre principal, c'est-à-dire exercées de façon habituelle et constante, dans un but lucratif, et fournir plus de la moitié des revenus professionnels.

L'activité professionnelle doit être exercée par le propriétaire des biens, son époux, son partenaire lié par un pacte civil de solidarité (Pacs) ou son concubin.

Biens concernés

Les biens doivent appartenir à l'un des membres du foyer fiscal : le professionnel lui-même, son conjoint ou ses enfants, s'ils sont effectivement rattachés au foyer fiscal.

S'il s'agit de part ou action de société, celle-ci doit exercer une activité industrielle, commerciale, artisanale, libérale ou agricole, à l'exclusion d'activités patrimoniales.

Certains biens ruraux peuvent être qualifiés, sous certaines conditions, de biens professionnels et être exonérés.

Biens nécessaires à l'exploitation

Seuls les biens nécessaires à l'exploitation sont exonérés, peu importe qu'ils soient inscrit ou non à l'actif de l'entreprise.

Ainsi, dans une exploitation individuelle, un bien inscrit à l'actif de l'entreprise peut être taxable s'il n'est pas réellement utilisé pour l'activité. À l'inverse, un bien affecté par nature à l'exploitation est exonéré même s'il n'est pas inscrit au bilan de l'entreprise.

Sont concernés par exemple :

  • immobilisations telles que terrain, chantier, immeuble, matériel et installation, matériel de transport y compris véhicule de tourisme, immobilisation incorporelle (fonds de commerce, brevet..)
  • stocks, créances sur clients
  • liquidités et placements, dans la mesure où ils répondent aux besoins de trésorerie normaux de l'entreprise
  • dettes si elles sont nées de l'activité de l'entreprise et liées à son cycle d'exploitation.

Parts de société soumise à l'impôt sur le revenu

Le détenteur de parts ou actions de société soumise à l'impôt sur le revenu doit exercer dans la société son activité professionnelle principale, c'est-à-dire qu'elle lui procure un revenu prépondérant.

Il s'agit essentiellement des parts de :

  • société en nom collectif (SNC)
  • SARL de famille ayant opté pour l'impôt sur le revenu
  • EURL
  • société en participation
  • groupement foncier agricole (GFA).

Aucun seuil de détention minimal de capital n'est exigé.

Parts de société soumise à l'impôt sur les sociétés

Le détenteur de parts de société soumise à l'impôt sur les sociétés (IS) doit y exercer de manière effective la fonction de dirigeant : gérant, président, directeur général, président du conseil de surveillance ou du directoire.

La rémunération perçue pour cette fonction doit lui procurer plus de 50 % de ses revenus.

Le détenteur doit posséder au moins 25 % des droits de vote attachés aux titres émis par la société. Pour apprécier ces 25 %, il faut prendre en compte les titres détenus par le foyer fiscal, mais aussi ceux détenus par le groupe familial (parents, frères et sœurs...) ou par l'intermédiaire d'une société interposée.

Si le seuil des 25 % n'est pas atteint, les titres détenus par le dirigeant peuvent être considérés comme professionnels s'ils représentent plus de 50 % de la valeur brute de son patrimoine.

Les gérants et associés (gérant majoritaire statutaire de SARL soumise à l'IS, gérant commandité de SA, associés de sociétés soumises à l'IS) ne sont pas concernés par le seuil de 25 %.

Il s'agit essentiellement de parts de :

  • SARL,
  • société en commandite par action (SCA)
  • société anonyme (SA) ou société par actions simplifiées (SAS).

Locaux d'habitation loués meublés

Les locaux d'habitation loués meublés peuvent être qualifiés de biens professionnels exonérés d'ISF si :

  • le loueur en meublé est inscrit au registre du commerce et des sociétés (RCS) en qualité de loueur professionnel,
  • les recettes annuelles tirées de l'activité sont supérieures à 23 000 €,
  • ces recettes constituent plus de 50 % des revenus professionnels du foyer fiscal.